Thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn. Rất nhiều doanh nghiệp trong ngành này đang trông chờ vào những chính sách “giải cứu” từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Tuy nhiên, dưới góc độ của chuyên gia kinh tế, theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, sẽ khó có một chính sách nào có thể giải quyết mọi thứ để vừa tháo gỡ khó khăn cho ngành BĐS đồng thời đảm bảo an toàn hệ thống, ổn định kinh tế vĩ mô.
>>Đói vốn, kẹt thủ tục, doanh nghiệp bất động sản lo bị thôn tính
Đầu tiên, xin cảm ơn ông đã nhận lời tham gia buổi phỏng vấn này…
Bất động sản vẫn là ngành đóng góp tới 11% GDP, và ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề khác. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu không giải cứu bất động sản sẽ có nguy cơ dẫn đến suy thoái kinh tế. Quan điểm của ông về vai trò ngành BĐS trong nền kinh tế như thế nào với nền kinh tế Việt Nam?
Nếu nói bất động sản là quyết định đến nền kinh tế thì không phải. Các ngành sản xuất kinh doanh mới là nền tảng, từ đó nền kinh tế mới ổn định, Chính phủ mới có nguồn thu để phát triển hạ tầng tạo đà cho bất động sản tăng.
Năm 2013, người ta gọi là “đóng băng” của thị trường bất động sản, và cho rằng kinh tế sẽ rất khó khăn. Nhưng bằng sự kiểm soát tiền tệ của nhà nước, ổn định lãi suất và các năm sau đó tăng trưởng tín dụng không cao, quanh mức 12% và tăng trưởng kinh tế luôn trên mức 7%. Rõ ràng, trong các năm đó, vai trò của các ngành khác như xuất khẩu, dệt may vẫn giúp cho nền kinh tế phát triển rất mạnh. Và thực tế, nhờ vậy mà bất động sản tăng trưởng trở lại.
Còn nếu nói, bất động sản có vai trò quan trọng và vực dậy để cứu những ngành khác, vô tình chúng ta chỉ quan tâm cứu phần ngọn mà không cứu cái gốc.
Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản hiện nay?
Bất kể ngành gì, khi phát triển bất bình thường và quá mức thì nhẹ sẽ phải điều chỉnh, thanh lọc.
Năm 2022 là một cơ hội để thị trường bất động sản điều chỉnh. Tuy nhiên, điều đó đã không xảy ra, các công ty tiếp tục mở ra những dự án rất lớn, thậm chí là các dự án khổng lồ, đô thị lớn, đồng loạt.
Các dự án đất nền, nhà phố, shop house mở khắp nơi làm thay đổi cán cân cung – cầu, tạo ra sự phát triển quá mức, không thể nào điều chỉnh được.
Tôi cho rằng thị trường nước ta hiện nay, theo số liệu của Bộ Xây dựng chính là đang thanh lọc. Những doanh nghiệp không có nền tảng, không có chiến lược phát triển mà chỉ chạy theo xu thế sẽ gặp nguy cơ phải đóng cửa, giải thể. Điều đó là hợp lý trong nền kinh tế thị trường để giữ lại những doanh nghiệp tốt, nhân lực phù hợp.
Như ông có nhắc đến thanh lọc thị trường. Tuy nhiên, ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng đang gặp khó và đang thực hiện thắt lưng buộc bụng (giảm chi phí, cắt giảm nhân sự…), theo ông những giải pháp này đã đủ hay chưa và doanh nghiệp cần điều chỉnh như thế nào để vượt qua giai đoạn này?
Đó là cách thức mà không chỉ DN BĐS mà bất cứ doanh nghiệp nào trong giai đoạn khó khăn tài chính đều phải làm như vậy. Những doanh nghiệp BĐS nào làm quyết liệt thì họ sẽ có khả năng phục hồi tốt hơn.
Tuy nhiên, đó chỉ mới là điều kiện cần mà chưa đủ. Các doanh nghiệp cần đánh giá lại năng lực lõi của mình, chọn phân khúc mình có ưu thế, cho rằng phụ hợp với xu thế thị trường để tập trung vào đó.
Vấn đề của BĐS là vốn dài hạn. Công ty BĐS là công ty đầu tư, muốn như vậy phải có được chiến lược tài chính dài hạn, nguồn vốn dài hạn và chắc chắn, không nên là nguồn vốn nợ vay ngân hàng hay trái phiếu mà phải là nguồn vốn của đối tác, của nhà đầu tư hợp tác.
Ngoài ra, phải bỏ sức nghiên cứu thị trường, chọn lựa những sản phẩm tốt và tiến độ đầu tư hợp lý. Phải có năng lực hợp tác để có những sản phẩm tốt để từ đó chọn được tiến độ đầu tư tốt.
Phải hợp tác theo chuỗi cung ứng. Không nên làm từ đầu đến cuối, cần phải hướng tới những đơn vị trong chuỗi cung ứng.
Những khó khăn của thị trường BĐS sẽ có tác động tiêu cực đến kinh tế vĩ mô. Vậy làm thế nào để giảm thiểu những tác động đó thưa ông?
Tiếp tục nỗ lực tăng giải ngân đầu tư công vừa phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, nền tảng của nền kinh tế. Đồng thời tạo kích thích cho nền kinh tế. Tất cả những hoạt động này phải hài hòa do đó, các giải pháp của chính phủ không thể nào tập trung chính sách tốt cho ngành BĐS.
Cụ thể, ở chính sách về nguồn vốn, chính phủ cần làm ở mức rộng hơn, cân đối hơn. Như vậy ở một góc độ nào đó mới có thể làm bánh xe nền kinh tế đi vào ổn định, thay vì tăng trưởng nóng mà đầu cơ như thị trường BĐS như chúng ta đã chứng kiến trong giai đoạn 2021 – 2022.
Ngoài ra, phụ thuộc vào nguồn lực của nhà nước trong vấn đề tăng trưởng kinh tế và ổn định tiền tệ. Không thể nào tung tiền quá mạnh để kích thích kinh tế mà dẫn tới làm phát. Hiện tại, Chính phủ vẫn đang thực hiện chính sách đó.
Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua. Theo ông điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS trong thời gian tới?
Chúng ta không thể trông đợi vào chính sách “thần kỳ”, yêu cầu Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước “bơm” một lượng tiền lớn với lãi suất thấp cho thị trường. Vấn đề lãi suất, một mặt nằm trong chính sách của Chính phủ, một mặt cũng nằm trong thị trường vốn và bị chi phối bởi nền kinh tế thị trường.
Năm 2021, ngành bất động sản thu hút hơn 800.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Hệ thống ngân hàng kiệt quệ trong việc cấp vốn cho các doanh nghiệp sản xuất và làm cho nền kinh tế khó khăn.
Câu hỏi đặt ra bây giờ là tiếp tục đổ vốn vào bất động sản như cuối năm 2022 để vực lên hay phải ổn định lại, thì Chính phủ đã chọn ổn định lại chứ không tăng trưởng tín dụng đổ vào bất động sản.
Nếu tiếp tục đổ vốn vào bất động sản như tình trạng kinh doanh của năm 2022, không bào giờ có vốn cho đủ. Thực tế, đã có 800.000 tỷ đồng chảy vào bất động sản.
Nói ngành bất động sản có đóng góp lớn cho nền kinh tế là không sai. Nhưng chúng ta phải đặt vấn đề là tăng ngành nào mà đầu tư ít nhất và tạo việc làm nhiều nhất thì chắc chắn không phải ngành bất động sản. Trong khi ưu tiên đầu tiên phải là tạo việc làm.
Ngành mà tạo ra vòng quanh vốn một cách tốt nhất để tạo ra giá trị việc làm tất nhiên không phải bất động sản mà là ngành sản xuất. Vòng quay vốn trong ngành bất động sản có khi tới 3 năm, khi 5 năm. Vì vậy, sự hòa hợp trong tất cả các ngành mới là yếu tố quyết định.
Như trường hợp nước Mỹ, trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, họ chọn ngành ôtô là ngành khuyến sẽ khuyến khích bằng cách tặng tiền cho người dân 1.000 USD để mua xe. Bởi ngành ôtô tại Mỹ là ngành liên kết nhiều việc làm nhất, không phải bất động sản.
Việt Nam cũng sẽ vậy. Không có chuyện giải cứu hay không mà là câu chuyện làm sao để phát triển bền vững, hài hòa giữa các lĩnh vực.
Xin cảm ơn ông!
Nguồn Vnexpress.vn
